11月26日下午，任志强和中国房地产业协会再次召集业内企业召开紧急座谈会，就央视报道房企巨额欠税发表声明。任志强在会上再次批评央视“愚蠢无知过分”，并呼吁媒体声讨央视。

　　任志强称，到目前为止我没看见哪个纸媒转载央视的报道，看到好几个网站把央视的转载

 

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了，有的网站是两面都转载，这不错，有个对立，有的只转载央视，央视是错误的，这早够500条吧，应该把他们抓起来，这不是一般的错误问题。

　　以下是文字实录：

　　主持人：各位领导、各位业界的朋友、媒体界的朋友，最近央视发出了房企欠缴税款的报道，引发了社会高度的关注。关联的行业房地产企业也好，税务部门研究机构，普遍分析认为，欠税说法判断有误基本是这个判断，媒体也做了相关的报道。为了更好的把握和了解企业依法纳税合理经营规范运作的一些实践，更多的了解和把握这些情况，我们今天下午想开一个中国房地产协会牵头的一个情况通报会，了解一些情况。出席今天会议的有中国房地产业协会副会长朱中一先生，有我们中国房地产业协会的秘书长、中国房地产研究会协会副会长兼秘书长苗乐如先生，有中国房地产研究会副会长著名企业家、理论家，大家很熟悉和喜欢的任志强先生。我们同时还请了一家融创地产集团的财务副总监梁海波先生，还有几家企业因为已经做了一些交流，所以今天的会就不再来了，同时出席会议的还有一些媒体的，新华网的、中华网[-0.86%]及人民网[-2.94% 资金 研报]的几位朋友，在此一并表示感谢，今天下午的会由中国房地产业秘书长苗乐如老师来主持。

　　苗乐如：请朱会场做个开场白。

　　朱中一：第一点，作为我们协会来说，我们是欢迎央视跟主流媒体对我们行业的监督，我们非常欢迎。而且我们要求我们的企业，对央视反应的问题进行质查，看有没有这个问题，因为现在我们还在进行党和群众教育，要求各行各业认真听取社会的意见，某种程度上讲央视反映的意见也是我们现在正在考虑的一个问题，我们协会在群众问题教育当中，怎么样广泛听取意见，怎么样提高我们行业协会的公信力，加强行业的自律和企业的诚信建设，我们最近一直在考虑这个问题。要求企业一方纳税一方接应作为基本的内容，看将来怎么样更好的贯彻。

　　对于央视报导，有些他毕竟根据两个，一个是行业律师，一个是会计业的测算的数字里头，难免有不完全准确的东西，我想这个企业有待澄清，作为我们来说，我自己觉得可能有些数字上的问题也需要商量。报导当中提出来，房地产行业的毛利率是超过34.63%需要缴纳土地税，是不是有这个规定我还不知道，他引用这个数据55.72，我有请有些人查了一下，在2005年到2012年，国内A股的上市企业当中，房地产开发与经营业各年度平均毛利率依次为26.01%、28.71%、33.78%、36.46%、35.47%、37.79%、39.92%和33.37%。如果用这个数字的话，当然这个数字你们用的时候再核对一遍，报导里讲的房地产行业的毛利率是55.7%显然有差距。而且我们这些公司都是上市公司，上市公司一般来说他的经营质量和企业的盈利水平相对比较高，上市公司都没达到这个水平，对不对？你想整个行业可能这个数字就有点偏离了。就是举这个例子，并不是说这个问题不存在。

　　第二个观点，根据2010年国家税务局两个文件。土地普遍采取预征的办法，它有一个规律就是什么呢？预征了以后到最后项目可能销售额结算，从预征到结算有一个时间，因为项目开发时间还比较长。有一些企业它客观上在预征的时候，作为企业来说它就预提了。会计上的预提，跟可能报导里头说的及时的缴纳它可能两个是不同的概念，房地产企业有点预期，按照会计上的配比与谨慎性的原则，与尚未达到清算条件的项目进行预提，预提可能分年度的，这个里头操作可能依然有一些差距。

　　还有一个我又看了一下这个文件，还是国税法201035号，还有一个核定征收，一征收预期的，核定征收的。对于核定征收的，严格按照税收法律法规的要求，从严从高核定收购。核定征收原则上不低于5%，区别不同类型制定征收率。我想可能实际上有两种，一种是预征的，一种是核定征收的，当然核定征收多少心里有数，它在征收过程当中，加上最后的清算，有三个方面的办法。报导里的数字，预征的数字，核定的数字最后清算的数字，它难免有一个出入，这是第二个我的观点。

　　第三个我的一个观点，就是根据国家的要求，我们还是要求我们的企业能够及时的依法进行清算，如果你项目完了，那么就依法进行清算。当然在清算过程当中，由于各类的扣除成本可能比较复杂，那个可能跟税务部门开会交涉，按照国家的规定，应该是多退少补的，实际过程当中，税务部门是不是多退少补也有一些操作上的问题，这些问题应该咱们企业和税务部门协商解决好这个问题。

　　我当时说了这么一个观点，我自己看了一下，因为昨天我认真的学了一下这个规定，就是国家土地征收税清算有关问题的通知，根据现行的方法来说，有些条款可能需要调整，它譬如讲房地产开发费用的扣除问题，财务费用中的支出，转让房地产项目计算分差，并提供金融机构证明的，容许据实扣除，最高不得超过商业银行同类同期贷款利率。这款在2010年时是可以的，这几年实际上房地产融资渠道，多渠道一个，有些通过基金，有些通过什么东西，它的利率肯定是比商业银行的贷款利率肯定要高，这种情况下怎么样来客观的来扣除财务当中的一些错误问题，还要研究。与税务部门交涉的时候，这个也是需要处理的问题。这是我的第三个观点。

　　第四个观点我也谈了一下，目前我还是讲的第三个观点。从方向上来讲，我自己感觉到，房地产的税费种类很多，从今后的改革方向上来讲，我就说了一下，十八届三中全会对房地产的有关规定，在18条里头专门讲到了，要健全房地产的立法，房地产税的立法，然后在27条里头讲到了税收的法定原则，我自己我以前也建议，就是在房地产的整个的立法当中，怎么样咱们，因为有些税费该清理的清理，有些税费该合并的合并，按照过去十六大精神一个原则，减税制，宽税基，低税率，严征管的原则来清，该合并的合并。当然将来在房产税问题上也有这个问题，怎么样开征房产税的问题。土地征收税、企业所得税之间有没有重叠，因为这些问题没有正式考虑。这类问题要考虑，房地产今后的发展方向，十八届三中全会定的一个原则，要健全房地产税的立法，而且税收是法定原则，这种改革方向是进一步需要解决的。

　　这四个方向是昨天我跟人民网的小李打电话时基本上把这些观点都说了，其它的当然作为企业操作层面上的东西，可能还有好多具体问题，但是我们整个来说，欢迎各位媒体对我们这个事业的关心，对于我们来说我们还是希望媒体对我们这个行业的监督，我们也要求我们的企业，能够对照咱们国家的法律法规对照看看，怎么样做好依法纳税的工作，有些工作该建议，我们会提出我们的建议反映我们的情况。我这几个观点是一样的，昨天我跟人民网小李讲的观点。

　　苗乐如：感谢朱会长。下面请志强就有关题目讲讲你的看法。

　　任志强：朱会长就是客气，本来就是他错了。商会发一个生命，生命最后写了一个，依法维护企业合法权益，第一条是依法纳税，第二新闻国家机器涉及民生不能瞎披露，耸人听闻的嫌疑。我们做一个房产税有关条例。新浪的乐居他们刚发了一个文件不知道你们看了没有，新浪乐居把央视每周质量报告里计算错误的事说了一下，中国公司和香港公司执行的不同会计制度，上市公司欠缴税款的项目他们引用的不对，国内外欠缴税款包括其它税和土地增值税，他们在引用时，有的用的是全部的应付所得税的税额，作为土地增值税的数额，这两个之间，有的用的前面数，有的用的后面数，有的后面数没披露。中国会计准则也是，应用税金和企业所得税混在一起，都当成企业所得税。连最基本的会计错误他们都能犯，这种会计错误从国内到国外，国内的指在A股市场上市的这些，国外的就是在香港的和H股上市的，有不同的标准，可以看出来他在计算当中错误差别非常大，错的非常多。

　　到现在为止，刚才已经有12、3家企业发了正式通告，估计今天明天所有企业都会发公告，他点名的。万科和招商没有发公告，但通过媒体做了回应，他们做了回应叫违规。证监会交易所还不要求他们，用公告的形式对股民重说一遍，我们公告也是，以行业名义发的，交易所认为这里有你的名字，所以我们发公告，现在是12家发公告，30家媒体一共15家做了公开反映。从网上也可以查到这12家的公告。我个人觉得央视干这个事干的非常愚蠢，我不知道是不是有人故意，据说5月份就有一家报纸做了相关的报导和这个类似，没有引起大家重视，大家觉得这个错误太大，但央视几乎原封照搬，找了几个专家就报导了，我觉得央视是故意的。就像报导星巴克一样，比如说他们到各地税务局采访，从来不会问这家企业是不是欠税，他们问的都是他们应该交多少土地增值税，这个问题问的很蠢，搞过地产的媒体都知道，这几家大的企业在全国各地不同区域开发，土地增值税交到各地不是交到母公司，汇总报表在母公司，央视采访母公司税务局这种做法是很愚蠢，我说愚蠢和无知根本不懂。万科在北京项目算，每个区项目在每个区，然后这个区收它的土地增值税，大兴项目在大兴交，海淀项目在海淀交，通州项目在通州交，门头沟在门头沟交，在不同区域交。特别是土地增值税一定落在本区，北京市税务局也不会知道万科应该交多少土地增值税，除非把每一个都问清楚说，在你这个项目的土地增值税怎么样，把所有加起来，把万科几百个项目跑齐了，才能说明哪个土地增值税交了，哪个项目没交。这是第一个。

　　第二个他们没搞清楚预提在乐居文章里写的很清楚，预提他写的是"应交未交"，应交未交和预提是两个概念。大部分地区按预交算，预交1%-5%，有的地方高一点有的地方低一点，2%、3%都有，预交2%、3%是很大一个数，按照土地出让金加上房子总额的2%、3%，房子卖一万块钱，按一万块钱交这预交土地增值税，地价可能七千多，计算土地预交七千块钱扣，算出利润再扣百分之多少的费用，20%计算的，再算你的利润率是多少。如果你的利润率不到20%，毛利率应该四十，有20%的费用，毛利率没扣费用，允许扣费用，各种费用按20%扣除，然后再有20%毛利率，这个是不交的土地增值税。预交时先把3%交了，这3%一万块钱，3%应该三百，送了三千块钱，就变成三千块钱10%，是非常大的一个数，如果我只有一千块钱利润，这10%应该退给我，因为我的净利润没有40%，即使有也不是很多。可能今年卖一万，明年卖一万五，一万五和一万块钱房子平滩，按项目算，前头卖一万后头卖一万五的房子统一算成本，摊薄，超过60%按60%。分成好几级，最后我们卖的房子高了，可是提时有的单位按20%提，有的按30%提，有的按40%提，最后结算不是交给你，预提我可能都提了。有的地方税务局要求你多提，有的地方要求你少提。利润这块交所得税，有的地方希望你不提，多按利润填点所得税行了。在各个地方税务局执行的不一样，可以肯定先预交7%，有的地方1%、2%、3%都有是很大的数，如果倒过来有的地方需要退税，有的在最后结算时知道应该交多少土地增值税，或者不应该交，或原来预交的超过我的土地增值税，有的企业多一点，今天可能卖一万五，明天可能卖一万三，一摊平多交了，但当时一万五好房子提了很多，一万二的房子应该卖一万八但变一万二了。85%不卖了，可能暂时不交，但不能都不卖。

　　销售完了后头这块金融用了也得清算，好几个结点，有的人在这个结点上，算了万科大概44亿，44亿里头如果它有44个项目，相当于一个项目一个亿，如果是60个项目，我估计万科是112个项目，那就是每个项目有的结算完了，有的很灵活。

　　朱中一：它是这样说近年来万科每年缴纳的税都要为净利润的2倍，2012年万科总缴纳税额是271亿，其中土地增值税52.8亿。

　　任志强：答复媒体。按照全部上市公司所有税费计算，税都比例很高，比如我有五个亿的利润，可能交六个亿的税，税里可能包括土地增值税包括其它税。百分之五点几的营业税，算完以后一百块钱，九十二没了，剩八块多，没摊其它成本，否则这么干没意义。钱都扣到税里。纳税的办法中，文件里也写了，预提和及时应交是两个不同的概念，及时应交是买东西得兑付得交。但是它个人所得税原始住户，后头总结算发展要澄清，那个是不是帐上就不提了，提，帐上存在按照比例提是合理的，比如我卖70%的房子，这70%房子把土地增值税提了，把利润率提了才能结算，剩下30%没完。预交土地增值税扣除去，只要你卖了房子，预交2%、3%。如果项目周转多，可能帐上留很大一块。政策这么定，我们符合法律，十几家公报里有好几家，公报里特别写，应交未交不属于欠缴，好几家公报里有这句话，不是及时应该交的我没有交，是两个不同概念。没有说提前把税给交了，没事撑的。招商赚了多少利息，预缴土地增值税2%、3%很多，国税总局说了算，这个不是央视的主要目的，央视最主要，报导就先学学税法，找两个明白人，说清楚再去报，不能让大家看你计算错误一大堆，这个在乐居文章里，你们要没有可以下载一下，都写的非常清楚。其它税费你给加进去这都是错误，我觉得这就是故意的，央视如果你对行业故意用这种方式去做更恶劣。

　　袁毅宏有篇文章，六千多亿的税六千多的利润，税比利润大，他举了好多例子，3.8亿根本不存在。所以在土地增值税欠缴问题说，这个说法存在巨大错误，不知道它那个数字从哪儿来的，就是因为他的上市条件里两类根据一类算，等于把两个数加起来，所得税应付税金里包括所得税和其它的。所有买房人的钱都叫应付款，你拿钱买我东西，我没买我房之前叫应付款。把钱付给你买什么房，只有结算时把应付款转成营业收入。不是你给我钱就变成营业收入，央视这么多博士生、研究生，连这基本道理都不懂，央视不就故意的吗，我觉得他们是故意对行业采取措施，也许背后有什么猫腻，给他钱了，跟某个记者似的。

　　行业协会不代表企业，商会本身是不挣钱不开发的。我希望房协也需要一个证明，不需要说企业有没有，税收制度上规定的这个搞清楚再发布，不搞清楚发布，对整个行业社会老百姓产生误导。我没把它当回事，一看后面贴帖子那么多都被央视骗了，所以我写了两句，意思说央视骗人骗的太狠了，对国家主要支柱产业采取这样不负责任的态度，我希望媒体声讨央视，你们不敢声讨也没关系，起码你们说央视哪些地方错，不敢说央视哪错等着央视说你们，文字错误纯属在科目，连科目错误央视没搞清楚，怎么敢大张旗鼓发。据说新闻频道发完以后，财经频道央二又重播一次，如果出错在两个栏目都出错，经济频道出错更没有道理了，经济频道都号称经济专家，博士、硕士专家，袁毅宏说我们经济上最专业，广告词一大堆，不能干这个蠢事，央视干这个蠢事太过分了。到目前为止我没看见哪个媒体文字的纸媒把央视的转载，我看到好几个网站把央视的转载了，有的网站是两面都转载，这不错，有个对立，有的只转载央视，央视是错误的，这早够五百条吧，应该把他们抓起来，这不是一般的错误问题，央视发布这些东西是国家形象，我个人觉得，我们都是国家机器指定官媒，得罪谁了，税务局坏了，欠3.8亿税都收不上来，可能陆陆续续有其他税务局也会说，税务局整个系统都坏了。是不是把所有会计师都给弄死了，所有会计师这些上市公司所有公告会计师盖了章的，会计师应该知道哪个应该交钱哪个不应该交钱，哪个是及时应该交的。是不是证监会都得换人，因为证监会两个交易所，证监会对这么多上市公司，包括香港包括新加坡，公司里有新加坡上市的有香港上市的还有其他的，外国这些证监会也都是坏人，发现你有这么多税务问题就没查你？不清理？有毛病吧。这些数字大部分是上市公司，上市公司敢说出来敢写上，我不会那么傻，跟税务局说我告诉你这么多税没交，该交税务局拿着报表就找你，税务局没拿着报表找你，税务局认为没到结算不该交，否则好几百亿税务局不急了，这么简单的道理搞不懂。我觉得央视是故意的，万科说的比较委婉，跟朱会长似的，误读。税务局也是叫概念搞错了，反正他是错的，这个说的很清楚，用的词比我用的词善良一点，我直接说他们愚蠢和无知，他们说误读搞错了，搞错是替央视掩盖错误，什么叫搞错了故意的。这么多博士不懂，税务局干嘛的，证监会干嘛的，他们在里头借用几个，一个什么研究员，我看那研究员反正傻的够呛。然后贾康那个副所长他说几句话，和土征税没关系，也许问了其它采访把这个话搁进去，说不清楚问的什么，搞不清楚问问题用什么办法问，掐了搁到上头，搞的好像真是这样，这种事我上当上的多了。他写的时间段是很长的时间段，我在书里专门写了一段，意见都贴在书上做了附录。在这个期间国税总局专门抽查了全国36家企业的税，其中额外抽查除了大型国有企业这18家，又抽查了18家，这18家里包括万科、华远、SOHO。

　　登了大报纸的，国税总局下了狠心查的，央视说八年期间，正好在查税期间，是查连续三年，最后你们看到国税总局对这几家公司做出什么处罚，点名批评谁了，至少没批评万科没批评SOHO没批评华远，还有首开还有几家地产公司。别以为国税总局看着你的税不查，眼馋着呢，说要交五个亿就不查了，最后罚我两千多万的税，罚我历年赞助的钱，都得交所得税还得交滞纳金罚我两千多亿，但他不好意思登都是公益的，都是公益基金的捐款，捐的钱应该企业交所得税，我们捐的钱没交，你还得多交25万所得税，还有滞纳金什么罚了我。除此以外，还有两张什么假发票之类的，也不知道谁开的，这事都难免，餐馆什么弄的假发票有可能。国税总局到地税，查了遛够，我们为什么敢说，我们不干这欠税，我这是国家企业，反正钱是国家的我能不交吗，个人的我不说，潘石屹，我交税不交税和我没关系，我一分钱拿不着，他们搞错了，我觉得央视酝酿了一个巨大的阴谋想把地产商弄一弄，我觉得是小青年想买好房子开发商不给，结果没想到弄外行了，没弄对。是不是我们发了公告完了不做交代，税务局说完了不欠税，没交代交代，起码得跟税务局解释我们错了，没有。我的意思得承认错误，美国一个娃娃弄错了还得承认错误，把栏目都取消了，央视弄这么大一个活，整个行业，不承认错误？至少得跟税务局说搞错了，或者跟万科说我误读了，你得承认错误。我们作为协会要保护整个行业，跟媒体通报就是想说明，央视这个事摆乌龙摆的太大，不是一般的小乌龙。

　　我们送递给央视去，有人说我要跟央视打官司，不是要打，因为我说这句话，公报时证监会特别要求，你得注上一句，我这里说的很清楚，我们以行业协会名义跟他掰扯，不是我个人跟他掰扯，要求他挽回名誉。我们公开。应交是到结算时点叫应交，没到结算时点不叫应交。这个都有，每个企业的公告我们都带着，各个企业的公告，惠誉评级公司的，关于土地增值税不是问题，它是物业交付和结算时间差导致的，由他们解释，杨荣旭有杨荣旭解释，还有税务局，各个局的，各个公司的公告，一共有十几个公司的公告我都带着，这个网上可以查到，看这个也可以。还有没有做公告的，这十几份公告都在这。中粮的公告都在这。深圳地税局采访问，还有各种评论，名词解释什么都有，不懂的都可以看。还有"任八条"，惠誉的公告文章都有，大把的证据证明央视够五百条了。我们这个都是公开信息。

　　苗乐如：下面请文创梁海波。

　　梁海波：刚才任总分析的从税法角度分析的比较透彻，这不作赘述，其它企业也在网上做了回复，基本情况差不多。文创是香港上市，每年会计报表按照四大会计师事务所管理审计披露，都符合国际会计守则的。这次根本问题还是说，对会计准则和税法差异没有深刻的理解，别的我也就不多说了。

　　苗乐如：谢谢。感谢梁总裁。从协会的角度来说，刚才朱会长讲了他的看法，朱会长的看法也是代表咱们行业协会。一个是欢迎我们媒体的监督，作为协会来说要求我们行业自查，前面朱会长谈到这个观点，提高我们的公信力，第二今天会议安排是请了任志强先生和梁总裁进行情况通报，掰开了揉碎了说明，也为了我们更好的沟通，应该从任总的介绍当中，预交增值税本身就是国务院多年来为了防止企业的暴利，防止大伙对这个行业的误解采取的一个调控的措施。这本来在过程落实当中各个方面都是严格的，预收本身就是一个加码的调控措施，来引导企业的发展，来抑制我们投资投机。

　　最后作为我们企业依法守约诚信经营照章纳税，是企业基本要求，从协会的角度来说，我们欢迎社会各界不光是新闻媒体，加强对我们这个行业的监督。同时，我们也要求和希望我们的企业，通过这件事情要"举一反思"认真自查严格自律，特别在我们国家经济发展为国家稳增长促改革，这样一个重要时期，大伙关心的，全国的商品房销售不到五万亿，整个发展中将近26%、27%的这样的比重，它的行业的发展轻重，对于我们整个国家落实中央这个决策是有着举足轻重的影响的，我们也愿意通过这样的事情，我们各界推动我们行业的健康发展。使得我们为了实现住有所居也好，在我们经济发展过程当中，更好的做好贡献。同时也希望房地产开发企业，因为你投资做大，关系到社会的稳定，产品密切联系群众，关系到家家户户。所以一定在依法守约、诚信经营、严格纳税高标准严要求，作为我们基本的这样一个要求。

　　我想今天跟大家安排这个活动做一个情况通报，主要是说想达到这样一个目标，再次感谢咱们这么多媒体界的朋友。

　　任志强：单独项目公司有没有逃税的？有。但综合性的项目公司逃不了。单独项目干完不干了有可能，最后连公司都不要了钱拿走了。我们不是辩护，他选的都是大公司，有证监会、纽交所多个机构监督的，你让万科跑跑不掉的。有的说年初企业税不够，过头税有，没有的话也不会在中央电视台播过头税的事，然后做了交换，这种交换不排除某些企业会，一点不排除。但是大的企业严格执法去做，别以为拿着税人家该收不收，没这事。国土资源部每个地方国土也有这个事，今年的税明年交，有，今年任务高了不好交代，明年交，这个没人敢说他违法，税务局他先违法，一般税务局不会去。有些纳税大户说，有的部门收了过头税以后，后头去交换，他自己愿意，按年度调节。没有一个税务局说该我钱不拿，没有。小企业里头先抓着两家说就是没交很可能，我们不排除有这可能，不是为自己行业辩护，我们文件中专门写着，首先我们自查，我们要求所有的企业你得依法纳税，这是前提，朱会长刚才也说了，首先要求企业纳税，然后我们去查，有问题我们商业协会会共同维护法律。

　　苗乐如：任总又做了一些补充。

　　任志强：别误解了。好像为行业辩护。房地产企业依法纳税，我们不是为了袒护他。

　　苗乐如：任总又做了说明，这样的话请大伙在报导中能够全面的反映我们的意见。