最近，任泽平领衔的国泰君安宏观研究团队发布了最新的经济研究报告，预言未来10年，一线城市的房价将再翻一倍！笔者此前亦从事证券投资工作，做行业分析亦涉及房地产。下面，笔者带各位循着任泽平大牛的思路，结合最新的市场动向来剖析剖析。

四季度降息降准可能性很大

尽管新一届政府施政以来，一直强调不搞强刺激，试图通过改革推动中国经济转型，实现弯道超车。然而，常识告诉我们，除非你是技艺高超的赛车手，能玩漂移，否则在弯道一定是要减速的，像中国体量这么庞大的经济体，试图加速弯道超车是会翻车的。

当前世界经济的根本问题是在于复苏进程不同步导致的货币政策节奏不一致，进而引发国际资本流动加大、金融市场动荡加剧、新兴经济体脆弱性增加、黑天鹅频出。世界经济分为三轨：美国经济持续复苏，开始引导加息预期；欧日经济筑底改善，继续维持量宽；新兴经济体衰退恶化，倒逼加码宽松。

说白了，谁率先零利率、搞QE、贬值，谁就能率先从衰退中走出来。由于应对国际金融危机主要依靠需求侧货币放水，而非供给侧改革创新，因此更多的是总需求通过再平衡在全球重新分配。

这就像一个湖，周边有甲村、乙村、丙村、丁村……湖里的水是既定的。风调雨顺的年份，歌舞升平，大家相安无事。但是，如果到了干旱之年大家都不去寻找新的水源（比如打井、引流山泉），而是掘开堤坝从湖里放水灌溉田地，如果甲村先下手为强豁了一个大口凶猛放水，那么乙村、丙村、丁村等的一些田地必然只能旱死。

正所谓病来如山倒，病去如抽丝。中国经济积重难返，过去依靠打吗啡刺激经济增长，目前已经成瘾，想要戒除非一日之功可解。何况美元即将进入加息周期，全球面临流动性退潮（钱逐步回流美国）带来的通缩压力。以中国为代表的新兴经济体面临需求收缩和美元强势的双杀，可谓鸭梨山大。在这种背景下，中国需要不断降准、降息，为稳增长，这是不得已而为之的办法。事实上，自去年11月21日以来已5次降息4次降准。此次“双十”的信贷资产质押再贷款试点区域扩容，可视为先兆。

毫无疑问，这将利好股市、楼市。水涨了，船肯定会高。

房地产已经进入到了长周期

房地产是周期之母，这一点毋庸置疑。尽管央行或许试图通过放水达成7%左右的经济增长目标，但现实的情况可能并不如大家想象的那么乐观。大家都能happy的时代结束了，未来是有人哭有人笑的时代。

德国、日本、中国台湾、韩国在人均GDP达到1.1万国际元附近时，经济增速平均从8.3%降到4.5%，降幅在50%左右。规律面前，中国也不能独此例外。

图1 德日韩台增速换挡期的表现

资料来源：Wind，国泰君安证券研究，国务院发展研究中心

国际经验表明，经济增速换挡的驱动力来自供给侧刘易斯拐点的出现和需求侧房地产长周期峰值的到来。

韩国增速换挡发生在1989-2003年间，刘易斯拐点出现在80年代末，房地产长周期拐点出现在90年代中后期；日本的增速换挡发生在1968-1978年间，刘易斯拐点出现在上世纪60年代末，房地产长周期出现在1969年前后；中国台湾的增速换挡发生在1985-1993年间，80年代末劳动力成本出现加快上涨，住宅投资接近峰值；

德国的增速换挡发生在1965年前后，同样出现了房地产长周期峰值。

而中国在2008年越过了刘易斯拐点，2012年劳动年龄人口开始净减少（意味着人口红利的结束），2014年房地产长周期拐点出现，尽管有去年以来“930新政”等一系列政策的刺激，但房地产投资增速还是从2014年初的19.3%下降到了2015年8月的-1.1%！2015年1~8月份也只有3.5%，远低于预测的中位数8%！具有领先性的土地购置面积、新开工面积1~8月份更是降至-32.1%、-16.8%！

图2 中国人口出生率70年代末以后断崖式下滑

资料来源：Wind，国泰君安证券研究

管理层一看，自然很怕怕，房地产是国民经济的支柱产业，投资增速都趴在地上，马上要埋到土里去了，这还怎么得了，必须打一针强心剂！央行推广信贷资产质押再贷款试点是中国式微刺激再现，总量上是为对冲地产和传统经济下行压力。可谓用心良苦，谁说央妈只疼亲儿子（国企、央企）！

一线城市房价还将再涨一倍

事实上，今年9月以来，新一轮针对房市车市和投资的微刺激已经开启，但房市新政主要刺激三四线城市刚需，然而，三四线城市住房饱和、库存高企，实际的效果极有可能是然并卵。

市场对2015年房地产开发投资增速的乐观预测被悲观的现实泼了一头冷水，然而，有人哭有人笑，有人输有人老。在乌云密布的间隙里，也透露出一些曙光，典型的就是2015年上半年，一线城市房价飙涨了20%以上。

任泽平在报告中认为，核心的原因是房地产长周期拐点以后的房市新特征：总量放缓，结构分化。人口迁移边际决定未来房市。一二线有销量没土地，表现为房价上涨和地王再现；三四线有土地没销量，表现为价格低迷和库存过高。关键性的问题是，三四线占房地产投资的70%多，过去的总量思维已不再适用。

一句话概括，一线城市政府不救也会活得挺好，三四线城市救也不好玩了，不只是去年，今年，明年，后年……都会如此。据此，报告预计2015年房地产投资增速2.5%，未来10年一线房价涨一倍，而三四线城市则将面临长期的去库压力。

目前，北上广深依然是人口流入最多的四大城市（从春节期间的百度迁徙图可以看出）。此外，目前中国房价最高的城市，基本都出现在下面这22个城市里面。有兴趣的可以自行对比一下这22个城市今年1月份和8月份的平均房价对比。笔者只告诉你深圳飙涨了40%！这里面可能存在一定的统计口径差异带来的误差，但说明了疯涨到了何种惊人的程度。

表1 中国人口净流入超过100万的22个城市及2015年8月平均房价

来源：明源地产研究院根据公开数据整理

最后，笔者得坦陈，文章有点标题党了。不过，也倒还切合实际。目的呢，是为了让各位点进来看，进一步了解真相，免受其他标题党甚至内容党的忽悠，还信以为真，到处宣扬，被贻笑大方。

7万亿是取消存贷比后，理论上能释放到市场上的资金（仅仅只是理论上哦，当年的4万亿已经十分吓人，何况是7万亿，理论与实际是存在很大距离的，而且目前还真正未落地。信贷资产质押再贷款比正式取消存贷比后推出来，也说明管理层对前者的功效不太自信），但不少文章将其功效归到了信贷资产质押再贷款上。判断央妈放水的力度，最核心的指标还是要看广义货币M2的增速是多少。只要不超过14%，就不能说大规模放水了。要知道，2009年的M2增速是27.7%。而2011年以来，M2的年度增速都没有超过14%。

信贷资产质押再贷款确实能放水，但是这里面央行有几个调控权：1、给谁钱不给谁钱；2、给谁的钱多，给谁的钱少；3、认定哪类“信贷资产”为可以质押、抵押；4、再贷款的利息高低。相当于央行在发钞上，告别了以往的水漫金山是玩法，定点精准投放的能力更强了。

好了，大家最终的指向应该都是对的，整体而言，信贷资产质押再贷款对股市、楼市构成利好。所以，有钱的话，给自己买一套房子吧。 

来自东方剪报电视监播

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